경매 절차, 순서 및 흐름도

법원에서 진행하는 아파트, 상가건물 등 부동산 경매 절차 및 순서, 경매 진행에 대한 전체적인 흐름도를 개략적으로 알아봅니다.

 

부동산과 관련된 경매 절차는 임의경매와 강제경매가 있으며 두 절차 사이에는 큰 차이가 없습니다. 본 글은 강제경매를 기준으로 절차와 흐름 순서를 알아보겠습니다.

 

강제경매가 채무자의 부동산을 압류한 다음 절차에 따라 매각한 후 그 매각대금을 채권자가 가져가는 것이라면, 임의경매는 근저당권, 전세권 등 담보권의 실행을 위한 경매절차입니다.

 

아래 절차에 따른 이미지는 대법원 경매 홈페이지에서 가져왔으며, 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 따른 내용입니다. 현재 2020년이니 대부분 사건이 포함되겠네요.

 

 

법원 경매 절차, 순서

위에서 언급했듯 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 따른 절차이며, 시행일 이전 신청된 경매 사건은 다르게 진행될 수 있습니다. 강제경매 기준이며 임의경매도 비슷한 순서입니다.

 

 

경매신청 및 경매개시 결정

채권자가 채무자 소유 부동산에 대하여 적법하게 경매를 신청하면 법원은 경매개시 결정을 하여 매각할 부동산을 압류합니다.

 

법원은 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시 결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 즉, 등기사항 증명서에 경매에 대한 기록이 표시되는 것이지요.

 

 

배당요구의 종기 결정 및 공고

경매 절차 순서 두 번째는 대각 대상이 되는 부동산이 압류되면 집행 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 처 매각기일 이전으로 정합니다. 

 

또한 법원은 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 취지와 종기를 법원 경매정보 홈페이지 또는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

 

 

매각의 준비

부동산 경매 절차 순서에 따라 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상 및 점유현황, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명합니다.

 

그 후 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다.

 

 

매각방법 등의 지정, 공고, 통지

매각방법은 다음가 같이 2가지가 있으며, 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정해 통지, 공고를 합니다.

• 기일입찰: 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 이찰표를 제출하는 방법
• 기간입찰: 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법

 

 

매각의 실시

매각방법에 따른 부동산 경매 절차, 순서 중 매각을 실시할 때 기일입찰과 기간입찰에 약간의 차이가 있습니다.

• 기일입찰: 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다.
• 기간입찰: 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다. 단, 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.

 

매각 결정 절차

법원은 지정된 매각 결정 기일에 이해관계인의 의견을 수렴 후 매각 허가 여부를 결정합니다. 이때 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고를 할 수 있습니다.

 

 

매각대금의 납부

부동산 경매 절차 및 순서에 따라 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다.

 

매수인은 지정된 지급기한 내에서는 언제든지 매각 대급을 납부할 수 있으며, 기한 내 납부하지 않으면 법원은 차순위 매수 신고인이 있을 경우 그에 대하여 매각허가여부를 결정합니다.

 

차순위 매수신고인이 없다면 재매각을 명해 다시 경매절차가 진행됩니다.

 

 

소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

절차에 따라 매수인이 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 또한 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 법원에 신청할 수 있습니다.

 

 

배당절차

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시합니다. 여기까지가 경매 절차 및 순서입니다.

 

 

 

부동산 경매절차 흐름도

위에서 알아본 경매 절차 흐름도입니다. 순서는 같으며 유찰되거나 불허가, 매각대금 미납 시 되돌아 가는 절차를 알 수 있습니다.

 

 

이상 대법원 경매 사이트를 참조해 부동산 경매 절차 및 순서, 흐름도를 알아봤습니다. 좀 더 세부적인 정보가 필요하다면 대법원 사이트를 방문하면 됩니다. 아래는 지난 글에 작성한 링크입니다.

 

2020/07/29 - [다양한정보/건강｜생활정보] - 대법원 경매 사이트 이용방법

대법원 경매 사이트 이용방법